ما هي شروط تقسيم الوحدات السكنية بالسعودية 1447

تقسيم الوحدات السكنية في السعودية يتم وفقًا لمجموعة من المعايير التنظيمية والهندسية التي تحددها الجهات المعنية، مثل وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان. ويهدف هذا التقسيم إلى تنظيم استخدام الأراضي وتوفير خيارات متنوعة للسكن بحسب احتياجات الأسر والأفراد.

ما هي شروط تقسيم الوحدات السكنية؟

شروط تجزئة الوحدات السكنية في السعودية تُحدد من قبل وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان، وتختلف حسب نوع العقار، ونظام البناء، والمدينة. الهدف من التجزئة هو تقسيم الوحدة إلى أكثر من جزء مستقل، سواء لأغراض التمليك أو التأجير، مع الحفاظ على السلامة والتنظيم العمراني.

أولًا: الشروط التنظيمية والرسمية

• وجود صك ملكية سليم: يجب أن تكون الوحدة السكنية مملوكة بموجب صك شرعي أو صك إلكتروني.

• الحصول على موافقة البلدية

1. يتم تقديم طلب عبر البلدية أو الأمانة التابع لها العقار.
2. بعض البلديات توفر الخدمة إلكترونيًا عبر منصة “بلدي”.

• عدم وجود مخالفات بناء: يجب أن تكون الوحدة ملتزمة بكود البناء السعودي، دون تجاوزات أو تعديلات غير مرخصة.
• وجود ترخيص بناء يسمح بالتجزئة: في حال كان الترخيص الأصلي للوحدة كمبنى مستقل، يجب مراجعة إمكانية التجزئة ضمن أنظمة التخطيط.
• موافقة اتحاد الملاك (إن وُجد): في حالة الشقق أو المجمعات، يُشترط موافقة اتحاد الملاك على التجزئة.

ثانيًا: الشروط الفنية والهندسية

• الحد الأدنى للمساحة: لا يجوز أن تقل مساحة أي وحدة بعد التجزئة عن المساحة المحددة نظامًا (مثلاً 100 م² أو حسب المدينة).
• مداخل مستقلة: يجب أن تكون لكل وحدة مجزأة مدخل خاص بها لتجنب النزاعات بين الملاك.
• خدمات مستقلة لكل وحدة

1. عدادات كهرباء ومياه مستقلة.
2. دورات مياه ومرافق داخلية كاملة.

• وجود تقرير من مكتب هندسي معتمد

1. يجب رفع مخططات معمارية توضح التجزئة.
2. المكتب الهندسي يُعد تقريرًا يؤكد مطابقة التقسيم لأنظمة البناء.

ثالثًا: الرسوم والإجراءات

• يتم دفع رسوم التجزئة البلدية بحسب اللوائح.
• استخراج صكوك فرعية لكل وحدة (يُتم عبر كتابة العدل بعد موافقة البلدية).
• تسجيل العقارات المجزأة في منصة إحكام أو الهيئة العامة للعقار عند الحاجة.

لا يُسمح بالتجزئة في الحالات التالية

• إذا كانت الوحدة السكنية مبنية على أرض زراعية أو وقفية.
• إذا كانت التجزئة ستؤثر على السلامة الإنشائية.
• إذا كانت التجزئة تتعارض مع أنظمة التخطيط العمراني.

ما هي المخاطر الفعلية لإعادة تقسيم الوحدات السكنية دون ترخيص؟

إعادة تقسيم أو تجزئة الوحدات السكنية دون ترخيص رسمي في السعودية يُعد مخالفة صريحة لأنظمة البناء والتخطيط العمراني، وقد يترتب عليها مخاطر قانونية وهندسية واقتصادية حقيقية.

أولًا: مخاطر قانونية وتنظيمية

• مخالفة أنظمة البناء والبلدية

1. يُعتبر التقسيم غير المرخص تجاوزًا على الرخصة الأصلية.
2. قد تصدر غرامات مالية تصل إلى آلاف الريالات.

• إزالة التعديلات المخالفة: تُجبرك البلدية على إعادة الوضع لما كان عليه، على نفقتك الخاصة.
• عدم إمكانية إصدار صكوك مستقلة: الوحدات المجزأة بدون ترخيص لا يمكن فرزها أو تسجيلها في وزارة العدل.
• إيقاف الخدمات: مثل الكهرباء، المياه، أو الصرف الصحي عن الوحدات المخالفة.
• رفض الدوائر الحكومية لأي تعاملات: كبيع أو تأجير الوحدات أو رهنها لدى البنوك.

ثانيًا: مخاطر فنية وإنشائية

• التأثير على سلامة المبنى: التقسيم العشوائي قد يضعف الجدران الحاملة أو يغيّر توزيع الأحمال.
• نقص التهوية والإنارة: التقسيم غير المدروس يؤدي إلى وحدات سيئة التهوية أو بدون نوافذ.
• فوضى في تمديدات الكهرباء والسباكة: مما يزيد خطر الحرائق أو التسربات أو الأعطال المتكررة.

ثالثًا: مخاطر اقتصادية واستثمارية

• انخفاض قيمة العقار: العقارات المخالفة غالبًا تُباع بأقل من السعر السوقي الحقيقي.
• رفض البنوك تمويل العقار: بسبب عدم وجود صكوك منفصلة أو عدم مطابقة البناء للأنظمة.
• خسائر عند البيع أو التنازل: يصعب تسويق العقار أو نقل الملكية بسهولة.
• منازعات قانونية بين الملاك أو الورثة: لعدم وجود توثيق رسمي لتوزيع الوحدات.

في بعض المدن مثل الرياض، جدة، الدمام، تُكثف البلديات الرقابة على هذه المخالفات، خاصة بعد تطبيق كود البناء السعودي.

الحل القانوني

• التقديم على خدمة “فرز الوحدات العقارية”.
• استخراج مخططات معمارية من مكتب هندسي مرخص.
• الحصول على ترخيص رسمي من البلدية.
• إصدار صكوك مستقلة من وزارة العدل.

ما معنى فرز الوحدات السكنية؟

فرز الوحدات السكنية هو مصطلح رسمي يُستخدم في السعودية ويُقصد به: “تقسيم مبنى أو أرض مملوكة بصك واحد إلى عدة وحدات مستقلة (مثل شقق، فلل، محلات) مع تحديد أجزاءها المشتركة والخاصة، ومن ثم إصدار صك ملكية مستقل لكل وحدة”.

الفرق بين الفرز والتجزئة

أهداف فرز الوحدات السكنية

1. تسهيل البيع أو التمليك لكل وحدة على حدة.
2. تمكين الملاك من تسجيل ملكياتهم رسميًا.
3. تنظيم الخدمات المشتركة (مثل المصاعد والمواقف).
4. السماح بإنشاء اتحاد ملاك لكل عقار مشترك.
5. دعم التمويل العقاري وتوثيق الملكية إلكترونيًا.

أمثلة على ما يمكن فرزه

• عمارة من 4 شقق ➜ تُفرز إلى 4 وحدات كل منها بصك مستقل.
• فيلا مكونة من دورين ➜ يمكن فرزها إلى دورين مستقلين.
• محلات تجارية ضمن مبنى ➜ تُفرز كوحدات تجارية مستقلة.

متطلبات فرز الوحدة السكنية

• صك ملكية الأرض أو العقار.
• مخطط هندسي معتمد يوضح كل وحدة ومساحتها.
• تقرير من مكتب هندسي معتمد.
• تقديم طلب عبر:

1. منصة “بلدي” أو
2. منصة “فرز الوحدات العقارية“

• موافقة الجهات المختصة (البلدية + الهيئة العامة للعقار).

بعد الفرز

• يُصدر صك إلكتروني مستقل لكل وحدة.
• يُسجل كل صك في وزارة العدل.
• يُحدد في كل صك:

1. الجزء الخاص (الشقة أو المحل).
2. الجزء المشترك (السلالم، المصاعد، المواقف… إلخ).